Crisi, present i futur del sector immobiliari industrial (II)

El 2010 marca el començament d’un canvi de tendència: l’inici d’una lenta recuperació paral.lela a les tímides millores de la situació macroeconòmica, està reprenent poc a poc la confiança en les possibilitats del sector immobiliari.

Els inversors tornen a treure el cap en el mercat industrial català, mostrant interès en les compres a preus molt competitius, on la caiguda de les rendes quedi compensada per la rebaixa en l’import final de la compravenda. Perfils més específics d’inversors com les “family office” es concentren actualment en naus ocupades, de nova construcció i en ubicacions estratègiques. Altres, com els grans fons d’inversió, ho fan preferentment en adquisicions logístiques, dins polígons d’alta ocupació i amb proximitat a grans ciutats. En general, totes les tipologies d’inversors i a totes les comarques catalanes exigeixen una rendibilitat molt més alta, que es situa entre el 6,5% i el 9,5% depenent de la ubicació; entre 2 i 3 punts percentuals per sota de la que es demanava en època d’expansió.

El promotor que no sigui financerament autosuficient, ara mateix es troba desubicat, atès que a la pràctica cal que assumeixi tot el risc de l’operació, en no tenir finançament previ ni tampoc vendes sobre plànol abans de finalitzar l’obra. A curt termini, la tendència és que vagin desapareixen les restriccions del crèdit, i que millorin les condicions de finançament. Pels promotors que tenen capacitat financera, la caiguda dels preus fa que els estiguin apareixent oportunitats de compra realment molt atractives. El fet de rebaixar significativament la influència del cost del sòl sobre el preu total de l’obra acabada, fa que ara mateix es puguin projectar promocions amb un preu de venda força per sota del de mercat, i absolutament més competitiu que el de les acabades en els darrers 3 anys, edificades damunt solars adquirits en el període d’expansió.

El comprador usuari final, desaparegut quasi del tot en els darrers dos anys, reapareix en un perfil molt específic, i cercant d’aprofitar al màxim l’actual conjuntura. Encara que són moltes les empreses que han reduït al mínim la seva activitat, altres comencen a prendre posicions en previsió d’una propera recuperació del consum. La crisi ha depurat i eliminat competència en tots els sectors i activitats, i està possibilitant que les empreses que s’han mantingut vives augmentin la seva quota de mercat i facturació. Aquestes empreses estan aprofitant la caiguda dels preus de venda per reubicar-se, millorar les seves intal.lacions i posicionament, i també per patrimonialitzar-se sense disparar els costos financers. Les que en aquest temps estan aconseguint mantenir un nivell d’ingressos i uns balanços equilibrats, es poden plantejar compres que als preus de fa uns anys quedaven totalment fora de les seves possibilitats.

Encara que a un ritme més lent que en altres països de la zona Euro, el sector de la distribució i logística torna també a créixer. La majoria dels experts pronostiquen una recuperació lenta i gradual però sostinguda per als propers 3 anys, i Catalunya és considerada una ubicació estratègica.

Crisi, present i futur del sector immobiliari industrial (I)

Impacte de la crisi en el sector immobiliari industrial

En el passat període expansiu, el mercat immobiliari industrial, caracteritzat per la seva tradicional estabilitat, es va deixar contagiar per un creixement desmesurat, i tant el sòl com les naus industrials i logístiques varen adquirir pels inversors un atractiu que no havien tingut temps abans. A la forta demanda sostinguda, també es va sumar la percepció d’una menor complicació i rapidesa d’execució en la promoció industrial. Curiosament, quan el sector immobiliari residencial va començar a frenar, com que la frenada es va associar simplement a una situació conjuntural i no com el preludi d’una crisi global, molts operadors habituals del sector residencial varen començar a interessar-se per l’industrial.

En la segona meitat del 2007 el panorama ja va canviar, i va continuar el canvi al 2008 amb una pràctica congelació del mercat, tant de sòl com d’edificis. Al llarg del 2009, el deteriorament de l’activitat econòmica va impactar molt negativament en l’activitat de les empreses, que no varen ampliar instal.lacions, i els concursos i fallides varen alliberar més superficies de sòl i sostre que ha anat entrant al mercat; també moltes companyies varen optat per desfer-se dels recursos no vinculats directament amb els seu negoci i van posar a la venda el seu patrimoni. Per altra banda, l’inici de noves activitats pràcticament va parar, reduint al mínim la contractació de nous espais.

El deteriorament econòmic s’ha centrat sobretot en la indústria, que ha vist com a l’atonia del consum intern s’hi sumava la caiguda de les exportacions. A Catalunya i per l’any 2009, la caiguda del sector industrial va ser del 13,6%, i la caiguda de les exportacions del 18,2%.

La crisi ha tingut una especial incidència en les petites i mitjanes empreses, que també han estat les més afectades per la restricció del crèdit. Aquesta tipologia d’empreses són el principal comprador de les naus industrials petites i mitjanes que normalment desenvolupen les empreses promotores. Al llarg del 2009 el que han fet ha estat reduir plantilla i espai. Si estaven de lloguer, han optat per renegociar les rendes i han obtingut significatius descomptes o avantatjosos períodes de mancança. En general, sens dubte, el lloguer i el lloguer amb opció de compra han estat les opcions preferides, per causa de les grans restriccions en la concessió de crèdit i la necessitat de centrar els escassos recursos disponibles en el propi negoci.

La davallada de preus ha estat espectacular, i en algunes zones de Catalunya el descens acumulat arriba a superar el 40%. Més moderat en el sector logístic, la caiguda més forta s’ha produït sens dubte en el mercat del sòl. Les entitats financeres han deixat a la pràctica de finançar la promoció i compra de sòl i naus. Tot això, unit a la paralització de la demanda ha portat, en el sòl per urbanitzar, a la congelació en la tramitació de nous plans parcials, i que aquells que estaven en marxa hagin quedat parats, bé en la fase de planejament o en la d’urbanització. En el sòl ja urbanitzat, ni tan sols els projectes claus en mà han trobat finançament, i també molts usuaris finals han hagut de deixar de construir les seves pròpies naus i els recursos previstos han estat finalment destinats a cobrir altres emergències.