Crisi, present i futur del sector immobiliari industrial (II)

El 2010 marca el començament d’un canvi de tendència: l’inici d’una lenta recuperació paral.lela a les tímides millores de la situació macroeconòmica, està reprenent poc a poc la confiança en les possibilitats del sector immobiliari.

Els inversors tornen a treure el cap en el mercat industrial català, mostrant interès en les compres a preus molt competitius, on la caiguda de les rendes quedi compensada per la rebaixa en l’import final de la compravenda. Perfils més específics d’inversors com les “family office” es concentren actualment en naus ocupades, de nova construcció i en ubicacions estratègiques. Altres, com els grans fons d’inversió, ho fan preferentment en adquisicions logístiques, dins polígons d’alta ocupació i amb proximitat a grans ciutats. En general, totes les tipologies d’inversors i a totes les comarques catalanes exigeixen una rendibilitat molt més alta, que es situa entre el 6,5% i el 9,5% depenent de la ubicació; entre 2 i 3 punts percentuals per sota de la que es demanava en època d’expansió.

El promotor que no sigui financerament autosuficient, ara mateix es troba desubicat, atès que a la pràctica cal que assumeixi tot el risc de l’operació, en no tenir finançament previ ni tampoc vendes sobre plànol abans de finalitzar l’obra. A curt termini, la tendència és que vagin desapareixen les restriccions del crèdit, i que millorin les condicions de finançament. Pels promotors que tenen capacitat financera, la caiguda dels preus fa que els estiguin apareixent oportunitats de compra realment molt atractives. El fet de rebaixar significativament la influència del cost del sòl sobre el preu total de l’obra acabada, fa que ara mateix es puguin projectar promocions amb un preu de venda força per sota del de mercat, i absolutament més competitiu que el de les acabades en els darrers 3 anys, edificades damunt solars adquirits en el període d’expansió.

El comprador usuari final, desaparegut quasi del tot en els darrers dos anys, reapareix en un perfil molt específic, i cercant d’aprofitar al màxim l’actual conjuntura. Encara que són moltes les empreses que han reduït al mínim la seva activitat, altres comencen a prendre posicions en previsió d’una propera recuperació del consum. La crisi ha depurat i eliminat competència en tots els sectors i activitats, i està possibilitant que les empreses que s’han mantingut vives augmentin la seva quota de mercat i facturació. Aquestes empreses estan aprofitant la caiguda dels preus de venda per reubicar-se, millorar les seves intal.lacions i posicionament, i també per patrimonialitzar-se sense disparar els costos financers. Les que en aquest temps estan aconseguint mantenir un nivell d’ingressos i uns balanços equilibrats, es poden plantejar compres que als preus de fa uns anys quedaven totalment fora de les seves possibilitats.

Encara que a un ritme més lent que en altres països de la zona Euro, el sector de la distribució i logística torna també a créixer. La majoria dels experts pronostiquen una recuperació lenta i gradual però sostinguda per als propers 3 anys, i Catalunya és considerada una ubicació estratègica.