La rehabilitació d’habitatges, amb una augment interanual pel 2010 superior al 12%, continua amb la seva tendència alcista i es va consolidant com a locomotora de futur pel sector de la construcció. No obstant això, l’Estat Espanyol va clarament a la saga d’alguns dels seus socis europeus. Es calcula que uns 14,6 milions d’habitatges (o sigui, quasi el 60% del parc total) s’haurien de rehabilitar per tal d’adequar-los als estàndards normatius, de confort i d’eficiència actuals. 3 milions d’habitatges construïts abans de la Guerra Civil i uns altres 3 milions entre el 1941 i el 1960 es troben ubicats a edificis amb dissenys i sistemes constructius obsolets i sovint molt degradats. Uns altres 8,6 milions d’habitatges construïts entre el 1961 i el 1980 no compleixen uns mínims des del punt de vista d’eficiència energètica i gestió de residus.

L’impuls d’aquest subsector, que inclou tant la rehabilitació d’immobles com la regeneració integral de barris sencers, és una de les línies estratègiques per fer front a l’ajustament del sector immobiliari i generar ocupació. En aquest sentit i a nivell estatal, s’ha creat una nova deducció fiscal del 10% per obres de rehabilitació a l’habitatge habitual, s’ha permès als particulars l’accés a crèdits de l’ICO per a reformes de la llar, i s’han instrumentat tot un seguit d’ajuts a través del “Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación”. A banda dels avantatges fiscals i els ajuts en matèria de rehabilitació individual d’habitatges, pel costat del fiançament s’estan posant en marxa nous productes, concretats en préstecs a tipus d’interès baix, equiparable a l’hipotecari, però que es tramitaran de forma més senzilla i àgil, tal com es fa amb els crèdits personals. En el futur, s’ha d’anar consensuant un nou marc que incentivi cada vegada més l’entrada d’inversors, i possibiliti a les empreses del sector la modificació de la seva estructura de negoci.

A Catalunya, el novembre es va donar un important pas endavant amb el Decret Sobre la Inspecció Tècnica dels Edificis d’Habitatges, que estableix la revisió obligatòria gradual de tots els edificis amb més de 45 anys i els que vagin assolint aquesta antiguitat. També dels que sense arribar als 45 anys presentin deficiències estructurals o constructives, generin situacions de risc o siguin ubicats en les àrees de conservació i rehabilitació previstes a la Llei del Dret a l’Habitatge. Es realitzarà un control periòdic de l’estat d’aquests edificis, que es sotmetran a una inspecció tècnica cada 10 anys, i pel cas que es detectin deficiències, les comunitats de propietaris podran elaborar un projecte de reparacions, i sol.licitar els ajuts corresponents a les convocatòries de rehabilitació que anualment convoca la Generalitat. Entre el 2011 i el 2015, un total de 157.307 edificis de pisos hauran estat revisats.

El 2010 marca el començament d’un canvi de tendència: l’inici d’una lenta recuperació paral.lela a les tímides millores de la situació macroeconòmica, està reprenent poc a poc la confiança en les possibilitats del sector immobiliari.

Els inversors tornen a treure el cap en el mercat industrial català, mostrant interès en les compres a preus molt competitius, on la caiguda de les rendes quedi compensada per la rebaixa en l’import final de la compravenda. Perfils més específics d’inversors com les “family office” es concentren actualment en naus ocupades, de nova construcció i en ubicacions estratègiques. Altres, com els grans fons d’inversió, ho fan preferentment en adquisicions logístiques, dins polígons d’alta ocupació i amb proximitat a grans ciutats. En general, totes les tipologies d’inversors i a totes les comarques catalanes exigeixen una rendibilitat molt més alta, que es situa entre el 6,5% i el 9,5% depenent de la ubicació; entre 2 i 3 punts percentuals per sota de la que es demanava en època d’expansió.

El promotor que no sigui financerament autosuficient, ara mateix es troba desubicat, atès que a la pràctica cal que assumeixi tot el risc de l’operació, en no tenir finançament previ ni tampoc vendes sobre plànol abans de finalitzar l’obra. A curt termini, la tendència és que vagin desapareixen les restriccions del crèdit, i que millorin les condicions de finançament. Pels promotors que tenen capacitat financera, la caiguda dels preus fa que els estiguin apareixent oportunitats de compra realment molt atractives. El fet de rebaixar significativament la influència del cost del sòl sobre el preu total de l’obra acabada, fa que ara mateix es puguin projectar promocions amb un preu de venda força per sota del de mercat, i absolutament més competitiu que el de les acabades en els darrers 3 anys, edificades damunt solars adquirits en el període d’expansió.

El comprador usuari final, desaparegut quasi del tot en els darrers dos anys, reapareix en un perfil molt específic, i cercant d’aprofitar al màxim l’actual conjuntura. Encara que són moltes les empreses que han reduït al mínim la seva activitat, altres comencen a prendre posicions en previsió d’una propera recuperació del consum. La crisi ha depurat i eliminat competència en tots els sectors i activitats, i està possibilitant que les empreses que s’han mantingut vives augmentin la seva quota de mercat i facturació. Aquestes empreses estan aprofitant la caiguda dels preus de venda per reubicar-se, millorar les seves intal.lacions i posicionament, i també per patrimonialitzar-se sense disparar els costos financers. Les que en aquest temps estan aconseguint mantenir un nivell d’ingressos i uns balanços equilibrats, es poden plantejar compres que als preus de fa uns anys quedaven totalment fora de les seves possibilitats.

Encara que a un ritme més lent que en altres països de la zona Euro, el sector de la distribució i logística torna també a créixer. La majoria dels experts pronostiquen una recuperació lenta i gradual però sostinguda per als propers 3 anys, i Catalunya és considerada una ubicació estratègica.

Impacte de la crisi en el sector immobiliari industrial

En el passat període expansiu, el mercat immobiliari industrial, caracteritzat per la seva tradicional estabilitat, es va deixar contagiar per un creixement desmesurat, i tant el sòl com les naus industrials i logístiques varen adquirir pels inversors un atractiu que no havien tingut temps abans. A la forta demanda sostinguda, també es va sumar la percepció d’una menor complicació i rapidesa d’execució en la promoció industrial. Curiosament, quan el sector immobiliari residencial va començar a frenar, com que la frenada es va associar simplement a una situació conjuntural i no com el preludi d’una crisi global, molts operadors habituals del sector residencial varen començar a interessar-se per l’industrial.

En la segona meitat del 2007 el panorama ja va canviar, i va continuar el canvi al 2008 amb una pràctica congelació del mercat, tant de sòl com d’edificis. Al llarg del 2009, el deteriorament de l’activitat econòmica va impactar molt negativament en l’activitat de les empreses, que no varen ampliar instal.lacions, i els concursos i fallides varen alliberar més superficies de sòl i sostre que ha anat entrant al mercat; també moltes companyies varen optat per desfer-se dels recursos no vinculats directament amb els seu negoci i van posar a la venda el seu patrimoni. Per altra banda, l’inici de noves activitats pràcticament va parar, reduint al mínim la contractació de nous espais.

El deteriorament econòmic s’ha centrat sobretot en la indústria, que ha vist com a l’atonia del consum intern s’hi sumava la caiguda de les exportacions. A Catalunya i per l’any 2009, la caiguda del sector industrial va ser del 13,6%, i la caiguda de les exportacions del 18,2%.

La crisi ha tingut una especial incidència en les petites i mitjanes empreses, que també han estat les més afectades per la restricció del crèdit. Aquesta tipologia d’empreses són el principal comprador de les naus industrials petites i mitjanes que normalment desenvolupen les empreses promotores. Al llarg del 2009 el que han fet ha estat reduir plantilla i espai. Si estaven de lloguer, han optat per renegociar les rendes i han obtingut significatius descomptes o avantatjosos períodes de mancança. En general, sens dubte, el lloguer i el lloguer amb opció de compra han estat les opcions preferides, per causa de les grans restriccions en la concessió de crèdit i la necessitat de centrar els escassos recursos disponibles en el propi negoci.

La davallada de preus ha estat espectacular, i en algunes zones de Catalunya el descens acumulat arriba a superar el 40%. Més moderat en el sector logístic, la caiguda més forta s’ha produït sens dubte en el mercat del sòl. Les entitats financeres han deixat a la pràctica de finançar la promoció i compra de sòl i naus. Tot això, unit a la paralització de la demanda ha portat, en el sòl per urbanitzar, a la congelació en la tramitació de nous plans parcials, i que aquells que estaven en marxa hagin quedat parats, bé en la fase de planejament o en la d’urbanització. En el sòl ja urbanitzat, ni tan sols els projectes claus en mà han trobat finançament, i també molts usuaris finals han hagut de deixar de construir les seves pròpies naus i els recursos previstos han estat finalment destinats a cobrir altres emergències.

Al cap de dos anys de redacció, des del dia 9 de març és vigent el decret que regula els requisits que cal reunir per tal d’exercir l’activitat d’intermediació a Catalunya, i s’ha posat en funcionament el Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, on dins el termini màxim de 6 mesos s’hauran d’inscriure tots el agents que operin en territori català.

L’objectiu no és altre que el de protegir i defensar el consumidor, respectant el lliure exercici de l’activitat, però dins uns paràmetres que la dignifiquen i professionalitzen. Genera doncs un benefici recíproc, per als usuaris i també per als agents immobiliaris que veuran com augmenta el seu reconeixement i el dels seus col.legis, i es sanciona l’intrusisme i la competència deslleial.

La total liberalització en l’exercici de l’activitat l’any 2000 va donar lloc a un mercat sense referents normatius, a l’aparició d’autèntiques “paradetes” immobiliàries, i a una relaxació que va desembocar en comportaments en molts casos mancats de qualsevol ètica professional, i per descomptat de qualsevol seguretat o garantia jurídica. Durant els anys de boom immobiliari, s’ha posat de manifest més que mai i de manera prou clara,       que la manca de regulació ha deixat moltes vegades totalment desprotegit el consumidor, i sovint l’ha posat a l’abast de suposats professionals sense cap capacitació ni garantia, exposant-lo a tota mena d’abusos i arbitrarietats.

Gràcies al nou decret, els professionals i les empreses que es dediquen a la prestació de serveis de mediació, assessorament, i gestió en transaccions immobiliàries en relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, hauran d’inscriure’s obligatòriament en el Registre, acreditant que reuneixen els requisits i les condicions adequades per exercir l’activitat, i en les seves oficines hauran d’exhibir en lloc visible una placa amb el distintiu d’inscripció. Els requisits bàsics d’inscripció són: tenir un establiment obert al públic; estar en possessió d’unes titulacions universitàries determinades en què s’hagin cursat diferents matèries relacionades amb el dret immobiliari i en valoracions, o bé haver realitzat una formació específica en centres degudament reconeguts; acreditar la possessió de la garantia per respondre de les quantitats rebudes, i tenir la corresponent assegurança de responsabilitat civil per respondre de possibles danys i perjudicis que es pugin derivar de l’exercici professional.

Amb la regulació de l’activitat i la posada en marxa del Registre, juntament amb l’establiment de pràctiques obligatòries, prohibicions i un potent règim sancionador, es modifica de forma contundent la situació dels darrers anys, es dóna compliment a les directives europees sobre l’exercici d’activitats professionals i s’aconsegueix l’objectiu de defensa i protecció del consumidor, alhora que s’aconsegueix també el de  donar prestigi a l’activitat professional.

Continuant amb la tendència iniciada a la segona meitat del 2009, pel 2010 es dibuixa un nou horitzó en què haurà quedat superada la pitjor fase de la crisi immobiliària.

Han quedat enrere les xifres de vendes rècord enregistrades en els anys 2005 i 2006, però també la gran davallada del 2007 i 2008.

Les vendes efectives del 2009 tot i que insatisfactòries, han superat de forma ostensible les que es varen realitzar durant el 2008. L’esperada reducció de preus finalment s’ha materialitzat en unes rebaixes clares i importants durant tot el 2009, que han anat acompanyades d’una forta reducció de l’Euribor. Ambdós factors han reduït notablement l’esforç econòmic a realitzar per les famílies en la compra d’un habitatge. Rebaixat aquest esforç s’han incrementat les vendes, com no podia ser altrament. De demanda latent n’hi ha, i va apareixent quan les condicions de compra milloren.

Pel 2010, els preus ja reduïts s’estabilitzaran en les bones localitzacions, tot i que continuaran baixant en les localitzacions secundàries, mal ubicades, amb molta oferta i poca demanda natural. Els habitatges ben realitzats, amb una localització òptima i amb un preu de venda realista no tindran més baixada de preu.

Les vendes al llarg del 2010 penso que experimentaran una millora significativa. La consolidació dels preus rebaixats, l’estabilització del mercat immobiliari i la sensació que ja hem tocat fons, serviran perquè molts compradors indecisos prenguin finalment una determinació. També ajudarà, en aquest sentit, l’anunciada pujada d’1 punt en l’IVA que grava la compra de pisos i cases nous a partir del juny, i la desaparició pel 2011 de la deducció fiscal per compra d’habitatge en rendes superiors als 24.000 euros.

Des d’aquest blog pretenc obrir un nou espai de reflexió, participació i intercanvi d’informació i coneixement on sou benvinguts. Al sector immobiliari hi estic professionalment vinculat des de fa anys i en visc el dia a dia des de la meva empresa Gènion Immobles.

A partir d’ara, aniré escrivint reflexions, apuntant idees i obrint debat; també publicaré enllaços a articles, estudis, informes i notícies relacionades amb l’actualitat del món immobiliari, un món en l’evolució del qual en participem tots: professionals, empreses i famílies.

També podeu seguir l’actualitat del blog a través de la pàgina a Facebook i del canal a Twitter.

Ah!, us animo a participar-hi directament, amb els vostres comentaris, idees i aportacions.

De moment, us deixo aquest enllaç, un article que preveu per al 2010 un punt d’inflexió en el sector.

http://tinyurl.com/yfpnw7u